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Stadtregal

Ministerium für Wissenschaft,
Arbeit und Wohnungsbau:

Ein Stahlbetonskelett mit einer Länge von 235 Metern und einer Breite von 30 Metern auf vier Geschossen bildet das Grundgerüst für das Stadtregal. Der Bau aus den 1960er Jahren war Relikt der Iveco Magirus AG, welches zunächst als Motoren und Karosserie Werk diente und bis Mitte der 1990er Jahre in der Ulmer Weststadt als Lagergebäude genutzt wurde. Die attraktive Lage am Fluss Blau und die einzigartige Tragstruktur führten zum Umbau in ein Wohn- und Gewerbegebäude, der in Etappen sogenannter „Häuser“ erfolgt. Eine durchgängige Lichtschneise gliedert das Gebäude über alle Geschosse in fünf Häuser. Dadurch werden auch die innenliegenden Bereiche belichtet. Der deutlich sichtbare Charakter eines Regals steht im Kontrast zur Individualität der einzelnen Ein- und Ausbauten. Damit kommt die Flexibilität der Grundrisse auch in der Ansicht zum Ausdruck. Die Fassade tritt hinter die äußere Tragstruktur zurück und lässt bei Bedarf Raum für Loggien. Die feinen Fensterprofile und die großzügigen Holzböden spiegeln die industrielle Vergangenheit wider. Eine für den Geschosswohnungsbau viel zu groß dimensionierte Struktur wurde sinnfällig und nachhaltig umgenutzt. Darüber hinaus wurde das ganze Areal mit Mitteln des Programms „Stadtumbau West“ neu gestaltet und mit den Blauterrassen direkt zum renaturierten Fluss orientiert, wohin auch die Eingänge verlegt wurden.

Baukultur Baden Württemberg, Ulm, Stadtregal:

... Die Umnutzung des ehemaligen Produktionsstandorts der Firma Magirus-Deutz belegt die hervorragenden Entwicklungsmöglichkeiten ehemaliger Industriebrachen. Die rund 250 m lange ehemalige Fertigungshalle wurde mit einer individuell zugeschnittenen Nutzungsmischung aus Wohnen, Dienstleistung, Bildung, Kultur und Freizeit belegt und in einen aufgewerteten öffentlichen Freiraum eingebettet. Durch die Revitalisierung eines Fabrikgebäudes aus den 1960er Jahren in einem Ulmer Gewerbegebiet konnte Raum für innerstädtisches Wohnen und attraktive Arbeitsplätze sowie ein Rahmen für Kultur und Freizeit geschaffen werden. Das rund 250 Meter lange Industriebauwerk und die umliegenden Freiflächen des Gebiets wurden in mehreren Bauabschnitten reaktiviert. Im Verlauf dieser Maßnahme wurde der Komplex einer wiederbelebenden Mischnutzung aus Dienstleistung in den unteren Geschossen und darüberliegenden Loftwohnungen zugeführt. Die charakteristische Industriearchitektur blieb dabei gestalterisch tonangebend. Der Außenraum zwischen dem Stadtregal und dem Fluss Blau wurde renaturiert und Teil des innerstädtischen Grünraums.

Ausgangslage und Massnahmen:

Zentrale Aufgabe war es, eine große, das umgebende Quartier bestimmende und brach gefallene Fläche einschließlich des darauf befindlichen Gebäudekomplexes einer neuen urbanen Nutzung zuzuführen. Neben der baulichen Umnutzung des Fabrikgebäudes aus den 1960er Jahren zum "Stadtregal" war auch eine Speditionshalle aus dem Jahr 2000 in die Konzeption miteinzubeziehen.

Ein weiteres, wesentliches Ziel war die Freimachung der Blau und ihre Aufwertung hin zum innerstädtischen und für die Öffentlichkeit zugänglichen Grünzug. Zudem sollten durch Entsiegelung und Begrünung die Freiraumqualität des vormals vollständig versiegelten und nicht bepflanzten Grundstücks erheblich aufgewertet und Dachflächen, soweit möglich, begrünt werden. Ein neues Wegesystem sollte das das Areal für die Allgemeinheit durchgängig machen und erschließen. Das Stadtregal als zentrales und das Areal dominierendes Gebäude wurde für verschiedenste Nutzungen umgenutzt, die umliegenden Grundstücke nach Beseitigung der Altlasten mit Gebäuden für Dienstleistungen und Handel neu bebaut. Im Rahmen der Sanierungsmaßnahmen wurden die Erschließungen und die öffentlichen Freiflächen attraktiv gestaltet. Der Einbau von Lofts im alten Fabrikationsgebäude bietet hervorragende Wohn- und Arbeitsqualitäten. Durch die erreichte Nutzungsmischung im Stadtregal, aber auch in den umgebenden Gebäuden ist eine gesunde und dauerhaft funktionierende Nutzungsmischung entstanden.

Bei der Vermarktung des Stadtregals spielte die Größe und die Struktur des 250 Meter langen, 30 Meter tiefen und ca. 25 Meter hohen Fabrikgebäudes eine wichtige Rolle. Ein solches Vorhaben war in Ulm weitestgehend einzigartig, was die Art der Flächen (Lofts) und deren Nutzung (alles ist möglich) angeht. Dies spiegelte sich auch in einer raschen Umsetzung der einzelnen Bauabschnitte wieder, was zu Beginn der Sanierungsmaßnahme so nicht erwartet wurde. Jedes Jahr wurde ein Bauabschnitt fertiggestellt.

Zu den ökologischen Aspekten, die neben der Reaktivierung von vorhandener Bausubstanz berücksichtigt werden konnten, zählen der Einsatz von Fernwärme zur Beheizung der Gebäude aus dem benachbarten Biomassekraftwerk, die Kühlung von Produktionsanlagen über das Wasser der Blau und die Einhaltung der ENEV auch bei den BestandsgebäudenDas Gesamtvorhaben markierte den westlichen Abschluss der umfangreichen Weststadtsanierung der Stadt Ulm dar. Das Stadtregal strahlte schon zu Beginn der Maßnahmen in das weitere städtische Umfeld aus, das mit zahlreichen neuen Vorhaben im gewerblichen und Wohnungsbau einen drastischen Wandel erfuhr. Einst eine städtische Rückseite, entwickelte sich das Quartier rund um das Stadtregal zu einer gefragten Lage für urbanes Wohnen und modernes Arbeiten. Das Stadtregal selber dient als beispielhaftes Vorbild für die Umnutzung weiterer ehemaliger Produktionsanlagen im innerstädtischen Bereich, die es in der alten Industriestadt Ulm reichlich gibt.

betonprisma 94: Zeit

Schönheit der Struktur

Stefan Rapp hat aus einem Motorenwerk einen Motor des modernen Lebens gemacht.
Im Westen Ulms befand sich ein 250 Meter langer historischer Fabrikbau, der in den 1960er-Jahren als Produktionsstandort errichtet wurde. In die Jahre gekommen, wurde der viergeschossige Gebäuderiegel, ein Stahlbeton-Skelettbau, umfassend saniert. Aus alt wurde neu: das Ulmer Stadtregal. Wir haben uns das beeindruckende Büro- und Wohngebäude näher angesehen.

Der Taxifahrer wirkt ratlos. „Stadtregal“, murmelt er mehrfach und bearbeitet das Navigationsgerät. „Sind das etwa diese Loftwohnungen? Die in dem alten Magirus-Werk?“ „Eine ganz neue Adresse“, befindet er schließlich und fährt so abrupt los, dass er sein Taxometer einzuschalten vergisst. Gleich hinter dem Bahnhof ziehen sich Ausfallstraßen Richtung Südwest. Altstadt und Ulmer Münster sinken hinter die Gleise. Hier geht es ins Industriegebiet. Graue, durch Abgase zersetzte Steinhäuser, Matratzenläden und Eckkneipen ziehen vorbei. Urplötzlich taucht es auf, das „Stadtregal“. 250 Meter lang, gute 20 Meter hoch, geschichtet aus fünf mal fünf Meter großen Stahlbeton-Kuben. Wie ein radikalisiertes, von allem Schmuck befreites Stadtschloss erhebt sich das Haus am Ufer der Blau, die hier in Ulm in die Donau mündet. Es changiert zwischen industrieller Härte, massiver, fast schon brutaler Präsenz und glitzernder Büromoderne. Beton, Geschoss für Geschoss, erstarrt zu einem gewaltigen Skelett. Hier steht eine bewohnbare Struktur, rigides Tragwerk, dasu einem Wohn- und Arbeitsort. Hier steht eine Plattform für 130 Einfamilienhäuser, die als gläserne Kuben im Betonrahmen der alten Motorenfabrik stecken.

Ein veredelter Rohbau aus Beton

Stefan Rapp heißt der Mann hinter dem Haus. Der gebürtige Ulmer mit dem ergrauten Schopf empfängt in seinem Büro im zweiten Stock. Es ist Samstag, späterer Nachmittag. „Nein“, sagt Rapp, er sei nicht extra hier, er arbeite jeden Samstag. „Unter der Woche zwischen halb neun und fünf kann ich kaum ungestört arbeiten.“ Und dieser Raum sieht nach Arbeit aus: helle Tische,ein Wald von Monitoren, an den Füßen Industrieparkett, über den Köpfen Unterzüge aus Beton. Veredelter Rohbau heißt das Konzept ebenso klar wie einsichtig. In den gewaltigen Rahmen haben die Architekten gläserne Kuben gestellt. Die einen mit Balkon, die anderen ohne. Alles ist erlaubt, nur eines nicht: Aus der Fassade bricht niemand aus. Es gibt viele Geschäfte hier im Erdgeschoss und den ersten Geschossen. Darüber liegen Wohnungen, die „teuren Wohnlofts“, von denen der Taxifahrer sprach. Gebaut wurde eher preiswert. Für das Innenleben waren die Mieter selbst verantwortlich. Die Kosten konnten sie als Sanierungsaufwand steuerlich absetzen. Trotzdem hat es etwas gedauert, bis die Geschichte anlief, erinnert sich Rapp, der mit seinem Büro gleich einen Platz im zweiten Bauabschnitt besetzte.Sechs Jahre arbeitete der 47-Jährige an seinem Projekt, sechs Jahre, in denen sich sein Büro durch das Gebäude arbeitete wie Bergmänner durch eine Mine, sie brachen Nebengebäude ab und rissen Industrieglas und Mauern aus dem Betonrahmen. Schließlich hatten sie die Fabrikhalle vollständig ausgeweidet und ihr eine Struktur gegeben, die sie so nie gehabt hatte. Hier stand keine Ikone der Moderne, keine Backsteinfestung, kein Heizkraftwerk, bereit für eine zweite Tate Modern. Das hier war nüchterne, leicht uninspirierte Zweckerfüllung. Rapp fand einen pragmatischen Zweckbau vor, einen Koloss der Schwerindustrie, der keinen Architekten kennt, keinen genialen Entwerfer, sondern lediglich die Bauabteilung von Magirus Deutz. 1958/59 entstanden die ersten Teile, 1966 war das Motorenwerk fertig. Auf mehreren Geschossen zugleich wurden Kolben, Keilriemen und Getriebeteile zusammengebaut und über die Blau ins benachbarte Karosseriewerk gehievt. An den Gewichtsangaben lässt sich die Vergangenheit des Hauses ablesen. Zwei Tonnen Last können die Decken tragen, genug, um heute mit dem Geländewagen den Lastenaufzug zu nehmen und im zweiten Stock vor der Haustür zu parken.So viel Volumen könnte man heute niemals bauen – aber es stand ja schon da.

Die Industriebrache ist chic geworden. Wie so oft beginnt die Veränderung mit einer buchhalterischen Entscheidung. In den 1970er-Jahren wurde die Produktion von Magirus verlagert, das Werk lag plötzlich da wie ein gestrandeter Wal. Als Lagerhalle diente der Industriekoloss, später als Resterampe. Wurde verkauft und stand nach einer weiteren Insolvenz leer. Der Eigentümer, die Stadtsparkasse, hatte die Wahl zwischen Pest und Cholera: abreißen, billig vermieten oder umnutzen. Ein Wagnis. Ulms städtische Entwicklungsgesellschaft bot Stefan Rapp einen Deal, wie ihn vielleicht nur Architekten annehmen: Prüfe doch mal alle Chancen, die in der Immobilie stecken. Wenn du uns mit einem Konzept überzeugst, darfst du weitermachen. Wenn nicht, ging es auf eigenes Risiko.

Kein Geld also, aber ein großes Versprechen. Das war 2004. Rapp ist Pragmatiker, niemand, der ich ohne gute Gründe in ein Abenteuer stürzt, an dem 20 Arbeitsplätze hängen. Zum Glück hatte er Rückendeckung durch Ulms Baubürgermeister Alexander Wetzig, der auch den Arbeitstitel „Stadtregal“ erfand. Der Name blieb. Alles andere wandelte sich dramatisch. Auch der ursprüngliche Plan, im Skelett der Schwerindustrie Raum zu schaffen für Kunst und Kultur. Ateliers und Vortragssäle schwanden im Laufe des Arbeitens immer mehr. Sogar die Mittelgänge schrumpften zwischen den einzelnen Bauabschnitten. „Rendite“, schmunzelt Rapp. Offenbar hat der Bauträger mit dem Baufortschritt und dem wachsenden erkannt, was für ein Schatz hier gehoben wurde. Auf den Fertigungsebenen entstand ein kleines Dorf. 130 Parzellen für gestapelte Einfamilienhäuser, erschlossen durch einen befahrbaren Mittelflur. Dort, wo die alten Treppenanlagen standen, trieb Rapp Lichtkanäle quer durch das Haus. Er setzte Zäsuren rhythmisierte das Gebäude und legte zu gleich einen verborgenen Rahmen frei, den das alte Haus so gar nicht geboten hatte: das Tragwerk, befreit von allen Einbauten. Auch die Zahlen können sich sehen lassen. Die Umnutzung hat rund 20 Prozent der Errichtungskosten gespart. Und rund vier Millionen Euro für einen Komplettabbruch. Vor allem aber blieb Raum, ein sagenhafter Raum. „So viel Volumen könnte man heute niemals bauen“, sagt Rapp, „aber es stand ja schon da“. Der Ulmer doziert nicht, er stellt einfach fest.

Die pure Kraft quadratischer Betonkuben

Das Stadtregal steht mitten in einem Konversionsgebiet. Es wird sein Zentrum werden, seine sichtbare Landmarke. 1996 war auf der gegenüberliegenden Seite der Blau ein Einkaufszentrum entstanden, an Stelle des Karosseriewerks. Ein Bau ohne Charme, errichtet aus Betonfertigteilen. Die Blau schlängelt sich zwischen Stadtregal und Shopping Mall hindurch. Rapp hat sie wieder befreit vom industriellen Korsett und eine große Freitreppe aus Beton angelegt, auf der onnenanbeter hinuntersteigen können ins Nass. Hier entfaltet sich nochmals die Größe der Anlage. Schicht für Schicht legte er etwas frei, an das nicht einmal seine Erbauer gedacht hatten: die pure Kraft quadratischer Betonkuben. Am östlichen Ende steht ein Neubau, spitzwinklig gegen das Hauptgebäude verschoben, wo früher eine Industriebrücke zur Nachbarhalle führte. Nachdem sich der Architekt Bauabschnitt für Bauabschnitt durch das Gebäude gearbeitet hatte, folgt die Kür. Hier kommen, mit Blick auf die Altstadt und das alles überragende Münster, zwei Geschosse hinzu. Zwei Stockwerke in ähnlichen Dimensionen wie es der „Bestand“ vorgab. Die Baustelle ist ein Flechtwerk aus Beton.

Es ist Nacht geworden. Up- und Downlights reißen das Haus aus dem Dunkel, betonen seine Vertikale. Rapp grinst: „Sieht jetzt wie von Leni Riefenstahl aus.“ Nicht ganz. Eigentlich gar nicht. Da steht ein Stück, das sich nicht verstecken kann und will. Etwas ganz Großes. Etwas, das man eher in München erwartet hätte oder in Berlin – aber es steht in Ulm.

Oliver Herwig

ist Journalist, Autor und Moderator und unterrichtet Designtheorie an der Hochschule für Gestaltung Karlsruhe und der Kunstuniversität Linz. Er lebt und arbeitet in München.

BGF: 38.800 qm
BRI: 172.000 cbm

Planung: 2004 – 2013
Fertigstellung: BA 1 2007 in Arbeitsgemeinschaft mit Braunger Wörtz Architekten
BA 2 2008 in Arbeitsgemeinschaft mit Braunger Wörtz Architekten
BA 3 2009
BA 4 2011
BA 5 2013
Bauort: 89077 Ulm

Bauherr: PEG Projektentwicklungsgesellschaft der Stadt Ulm mbH

Leistungen: Entwurf, Planung, Bauleitung mit Ulm Consult: Alwin Grünfelder
Projektleitung: Daniel Maier
Team: Daniel Maier, Katina Strassner, Melek Güler, Stefan Guter, Andreas Ring, Philipp Bley, Constantin Zugmaier, Özan Canli, Wolfram Böttiger, Sebastian Cardis, Gülesmin Cicek, Marcin Sech, Adrijana Osmanovic, Natascha Reich, Regina Decker

Fotos: Armin Buhl, Conné van d´Grachten, Martin Duckek

Ausgewählte Projekte

  • Bauen im Bestand

  • Gewerbe und Büro

  • Öffentliche Bauten

  • Wettbewerbe

  • Wohnen

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1993 Beispielhaftes Bauen (Dachwohnung Grieser)
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2001 Nominierung Ligna plus award (C.E. Noerpel Ulm)
2001 Stadt Ulm das urbane Einfamilienhaus, 2.Preis
2007 Beispielhaftes Bauen (Stadtregal)
2008 Auszeichnung Guter Bauten BDA 2008 (Stadtregal)
2009 Flächenrecyclingpreis (Stadtregal)
2009 Bürogebäude am Neutor in Ulm, 2. Preis
2010 Gestaltungspreis der Wüstenrotstiftung (Stadtregal)
2010 Gymnasium Verl, 3. Preis
2010 Initiative 2009/2010 Bauen und Wohnen im Bestand (Stadtregal)
2010 Deutscher Bauherrenpreis (Stadtregal)
2010 UWS Wohnen am Türmle, 1. Preis
2011 Deutscher Architekturpreis (Stadtregal)
2012 Ulmer Heimstätte Wohnen Nüblingweg, 1.Preis
2013 Baukultur Schwäbische Alb (müllerblaustein)
2013 Einfamilienhaus in Reutti, 2. Preis
2013 Beispielhaftes Bauen (müllerblaustein)
2014 Initiative 2013/2014 Haus, Häuser Quartiere nachhaltig gestalten (Nüblingweg)
2015 Neubau Nahversorger mit Wohnbebauung in Verl, 4. Preis
2015 UWS Sanierung Gebäude Reutlingerstraße Ulm-Wiblingen, 1.Preis
2016 Erweiterung Landratsamt in Biberach, 1.Preis
2016 GWG München, 1. Preis
2016 Kindergarten St. Maria Suso, 1. Preis
2017 Wohnen in Herbrechtingen, 1. Preis
2018 Wohnen Spichererstraße Augsburg, 2.Preis
2019 Gemeindehaus Mater Dolorosa, 3. Preis
2019 Wohnen am Hauderboschenhof, 1. Preis